北宋如何管理“房似锦”

　　　　□ 刘永加

　　近期热播的电视连续剧《安家》，向人们展示了房产中介这一行业的风采和内幕，尤其是塑造了店长房似锦这一形象，她以精明、干练和智慧的风范，成为了房介行业的典型代表。

　　而在北宋的都城汴京，房舍租赁与二手房销售业务同样很兴旺，像房似锦一样的房产中介也是数不胜数，但在那时他们被称为田宅牙人。

　　田宅牙人享受官府佣金

　　正因为汴京的房屋中介业发达，所以田宅牙人在沟通田宅买卖需求的同时，往往也会有一些人借助官方赋予的权力，勾结强者，欺行霸市，上下其手，种种违法乱纪的欺诈行为时有发生，不仅扰乱了房产市场，也阻碍了田宅的正常流通。为此，宋廷加强了对“房似锦”们的监管力度，让他们在享受权利的同时，又履行好自己的义务，使房屋租赁业健康发展。

　　在汴京房屋的租赁和销售，买卖形式多样，手续很是复杂，所以在每一桩田宅的交易中，需要田宅牙人来帮助操作。因为他们具有沟通田宅交易信息、提供居间中介服务、执行政府信用担保公正功能、监督田宅赋税、加强交易的规范性的职能，从而成为促进田宅流通的一支令人瞩目的职业群体力量。

　　为了加强对田宅牙人的管理，宋廷针对交易牙人制定了《牙保法》，把包括田宅牙人在内的所有牙人都纳入官府的控制之下。宋廷规定：经官府登记批准，并发给类似营业执照的“身牌”后，才能从事牙人的活动。据记载，宋政府发给田宅牙人的“身牌”，是一种木质牌子,作为田宅牙人进入市场的行业执照。颁发“身牌”的目的，不仅在于管理牙人，还在于要通过牙人监督商人,从而把官府的控制能力延伸到各个市场和各种物业交换过程中去。

　　正因为宋代将一部分田宅牙人纳入官府的直接控制之下，所以也要替他们着想，官府所收取的税收中，有一项牙契钱，这实际上就是官府为田宅牙人收取的报酬。关于“牙契钱”的征收比例，后来南宋俞文豹在其《吹剑录外集》中说：“牙契钱者，民间买田宅即投印契书。嘉佑末，每千钱输四十；宣和末，陈亨伯经制增为六十；绍兴初，孟富文总制又增为一百。”从牙契钱的征收比例来看，这个比例是不断变化的，一般为田宅价的4%、6%、10%。根据前朝惯例，宋代对其管辖的田宅牙人发放的佣金，为田宅成交额的10%以内，在当时应该属于相当丰厚的收入。

　　产权交易前的调查

　　宋廷为了防止田宅牙人“违法交易，及不印契、不离业、不割税，以至重叠交易，词讼连年不决”状况的发生，对其在田宅交易中的权利、义务进行了全面的法律管控，这就是所谓有权利就有义务。

　　宋廷规定：田宅的买卖必须通过牙人的居间中介才为所认可，这等于授给了田宅牙人特权。在田宅买卖中，卖家必须提供“阄书砧基”，即“人户交易，当先凭牙家，索取龟书砧基，指出丘段围号。”“阄书”是记录分家时各当事人所分得具体田产及其座落方位的文书，经过官府盖印确认的，被称为“印阄”。砧基即砧基簿，上面标有田地的四至、数量、形状等，因图形像鱼鳞，俗称鱼鳞图，是经户主与官府共同确认的用来编造地册及税额的一种底簿。

　　有了“阄书砧基”，田宅牙人就需要根据阄书、砧基簿的记载，来确认田宅交易的合法性，以防止“一物两当”的重叠交易行为。田宅牙人必须进行调查，他们一般向见证人了解有无界至争端和重复典卖情况。因为田宅重复交易而造成他人损失的，田宅牙人必须承担赔偿责任，还要被判刑，所以他们不敢马虎。对此，《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业门》明文规定：“有将物业重叠倚当典卖者，本人、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺入己钱数，并准盗论。不受钱减三等，仍征钱还被欺主人，如业主填纳罄尽不足者，勒同署契牙保、邻人等，共同填赔，其物业归初倚当之主。”这里的规定就是为了避免业主一房两卖。除了防止重叠交易外，田宅牙人还必须“次问其所亲，有无应分人出外未回，及在卑幼未经分析。”这是防止在业主亲人之间遗漏田宅的所有权人，造成交易后的纠纷。

　　除此之外，宅田牙人还必须对寡妇卑幼的土地产权真实性尽到法律义务，否则造成损失的要负法律责任。《宋刑统》卷十三《户婚律·典卖指当论竞物业门》规定：“如是卑幼骨肉蒙昧尊长，专擅典卖、质举、倚当，或伪署尊长姓名，专擅买卖，其卑幼及牙保引致人等，并当重断，钱、业各还两主。”这就是说，宋代法律规定特别注重保护寡妇卑幼的合法田产的权益。在田宅交易之前，田宅牙人必须进行上述程序的调查与核实，才能确保田宅交易符合法律规定，避免争议和纠纷的发生，对此宋人称为：“得产有堪合，典卖有牙契。”

　　订立契约中的告知

　　宋代田宅交易中要订立契约，田宅牙人还要把握好知情权的告知义务。这一阶段，田宅牙人首先通知业主的亲戚四邻，因为在当时的社会，宗族关系对土地交易的影响还是很大的，而且有专门的法律规定。《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业门》就规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问四邻；四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”就是说，在价钱同等的条件下，业主宗族中本房的亲戚拥有购置田宅的优先权，其次是业主的四邻。所以，田宅牙人对于每一桩田宅交易，在其订立契约阶段，要通知这些人参加，以最后敲定田宅的买主和价格。

　　同时，为了避免因民间契约文书格式与内容的不完备而引起的纠纷，所以对田宅交易也有了相关的规定，这也是田宅牙人所必须遵循的交易原则。宋太宗太平兴国八年（983年），国子监丞知开封府司录参军事赵孚上言：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。请下两京及诸道州府商税院，集庄宅行人，众定割移典卖文契各一本，立为榜样。”赵孚的奏表是说，在当时出现了因为文书格式不当造成的房产交易纠纷有增多的趋势，需要引起朝廷的注意。他建议官府制定统一的文书契约文本，便于“庄宅行人”即田宅牙人们在办理房产交易时使用，以减少此类事件的发生。对于这个奏表，宋太宗深以为然，便批准在全国推广使用。

　　到了崇宁三年（1104年），宋徽宗“敕诸县……印卖田宅契书，并从官司印卖。”宋徽宗很聪明，把控田产交易的税收源头，在于契约文本的控制，也就相当于统一税票。这个敕令规定，买卖契约用纸，必须使用由官府统一印卖的官版契纸。为切实推行官板契纸，政和六年（1116年）四月又诏：“人户典卖田宅，议定价值，限三日先次请买定贴，出外书填，本县上簿拘催，限三日买正契。”就是说，田宅买卖双方议定价钱后，要先到官府买定贴，经县上审查后，再买正契誊抄。官版契约文书被称为正契，而民间自行书写的契约被称为“草契”、“小契”或“白契纸”，而这样的契约不能闻官纳税，就是容易漏税。

　　在这项管理上，田宅牙人发挥了重要作用。在田宅交易时，他们必须监督交易双方使用官版契约文书，一方面规范了牙契文书，另一方面保证了契税的征收。

　　赋税过割中的监督

　　田宅契约订立完毕后，田宅牙人只是完成了中介的义务，他们还必须监督双方到官府完成田宅赋税过割的最后一道手续，就是把田宅买卖交割契约呈交官府纳税盖印，称为“投税印契”。据宋徐松的《宋会要辑稿》载，宋徽宗政和元年（1111年）户部规定：“欲诸以田宅契投税者，即时当官注籍给凭由，付钱主，限三日勘会。业主、邻人、牙保、写契人书字圆备无交加，以所典卖顷亩、田色、间架勘验原素税租、免役钱，纽定应割税租分数，令均平取推，收状人案。当日于部内对注开放。”这里的记载表明，官府要在田宅交易的契约上加盖印信，同时另给买主凭证，以保障交易的合法性。同时，原业主应缴纳的赋税数额、免役钱等要过割给新的业主去承担，并且要在官方赋税文书上作过户变更登记。显然，田宅牙人在田宅交易中负有不可推卸的监管责任。

　　另外，宋廷曾制定了一种被称为“手把历”的表格、登录簿发给田宅牙人，让他们担负起登记与汇报田宅交易资料的职责，从而督促买卖双方及时抽税印契，避免偷税漏税。如果交易双方有规避契税的行为，田宅牙人还有义务向官府陈首告发。据元马端临《文献通考·征榷考》载，宋孝宗乾道七年，户部发文规定：“每交易一十贯，纳正税钱一贯，除六百七十五文充经、总制钱外，三百二十五文存留，一半充州用，余一半入总制钱账，如敢隐漏，依上供钱法。人户违限不纳，或於契内减落价贯，规免税钱，许牙人并出产户陈首，将物业半给赏，半没官。”从这个规定可以看出，当时的赋税比例不低，造成一些业主千方百计偷税漏税，就在所难免，所以官府就需要参与者田宅牙人的监管。

　　由于宋廷重视对“房似锦”们加强管理，不仅保证了田宅交易的正常秩序，而且很好地堵塞了此中的各种漏洞，使因此带来的税收损失大大减少。显然，宋代的房屋中介对当时的经济社会发展，起到了一定的积极作用，塑造了这个行业鲜明的历史形象。

　　（作者单位：山东省枣庄市台儿庄电视台）